Radovljičanka je stanovanje leta 2007 dobila v dar od očeta, šele pred 14 dnevi pa ugotovila, da ima lastninsko pravico podjetje, ki se je zaradi dolgov znašlo v prisilni poravnavi. Hipoteko na njeno stanovanje sta vknjižila Občina Kranjska Gora in Dimnikarstvo Dovrtel, ki jima podjetje Alpdom dolguje dobrih 62 tisoč evrov. Lastnica stanovanja je nemudoma najela odvetnika, ki je prijavil izločitveno pravico, s katero želi doseči, da se upniki z njene nepremičnine umaknejo. Na odgovor sodišča še čaka.

V radovljiški občini še najmanj 15 podobnih primerov

Kot smo izvedeli, naj bi bilo v radovljiški občini še najmanj 15 lastnikov nepremičnin, ki pa kot taki niso vpisani v zemljiško knjigo, temveč ima lastninsko pravico na njihovih nepremičninah vknjiženo podjetje Alpdom. Prisilna upraviteljica Darja Erceg nam je na vprašanje, ali lahko stanovalci ostanejo brez svojih nepremičnin, odgovorila, da "tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, lahko nepremičnino mirno prodaja kot njen lastnik, če v zemljiško knjigo niso vpisane kakšne omejitve. To pomeni, da bo nekdo, ki je dejanski lastnik, ni pa kot tak vpisan v zemljiško knjigo, pozneje zelo težko dokazoval ničnost pravnega postopka in lahko praktično izgubi vse". Prisilna upraviteljica vse lastnike stanovanj, ki jih upravlja Alpdom, zdaj poziva, naj preverijo ali so vpisani v Zemljiško knjigo kot lastniki in, v kolikor ugotovijo, da niso, to čim prej storijo.

Ob vpisu v zemljiško knjigo odkril hipoteko FURS-a

Kako pomembno je, da lastniki nepremičnin takoj po nakupu uredijo vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, nakazuje tudi primer kupca, ki je leta 2002 kupil rabljeno stanovanje od prve lastnice. Ta zaradi neurejene etažne lastnine lastninske pravice še ni vpisala v zemljiško knjigo in tako je bil kot lastnik še vedno zaveden investitor. Ko je leta 2010, pet let po vzpostavitvi etažne lastnine, z zemljiškoknjižnim dovolilom tako prodajalke kot prvega lastnika naposled le vpisal lastninsko pravico, je odkril, da je Finančna uprava Republike Slovenije (FURS) na njegovo stanovanje vknjižila hipoteko. Izkazalo se je, da je prvi lastnik nepremičnine v stečajnem postopku, FURS pa je svojo terjatev zavaroval v vknjižbo hipoteke. Po besedah Jožeta Arzenška s FURS-a je težava po njegovi oceni nastala zato, ker kupec lastninske pravice ni vpisal takoj. "Mi hipoteke ne bomo umaknili, saj je bil v trenutku, ko smo predlagali zavarovanje na tej nepremičnini, lastnik te nepremičnine naš dolžnik. Mi drugega dejstva nismo poznali." Aktualnemu lastniku nepremičnine na FURS-u svetujejo, naj okoliščine pojasni še preden bodo začeli postopek izvršbe.

Ob nakupu nepremičnine je postopke treba zaključiti

Primerov, ko kupci stanovanj postopkov ne izpeljejo do konca, in s tem povezanih zapletov, v Sloveniji sicer ni malo, zemljiška knjiga pa pogosto ne izkazuje dejanskega lastništva nepremičnine. "To se velikokrat zgodi. Kupec plača kupnino, gre na davčni urad, notar overi pogodbo potem kupci velikokrat mislijo, da je postopek s tem zaključen. Morali bi poskrbeti za tisti zadnji korak, torej vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi," pojasnjuje Aljoša Markovič z Zbornice upraviteljev Slovenije. Odvetnica Katarina Nemec pa ob tem dodaja, da se je sodna praksa slovenskih sodišč leta 2012 sicer nekoliko spremenila. "To je posledica odločitve ustavnega sodišča. Zdaj sodišča vknjižbi lastninske pravice na nepremičnini ne pripisujejo več takih absolutnih učinkov, kot so jih prej." To pomeni, da lahko lastniki nepremičnin dejansko lastništvo dokazujejo tudi drugače, npr. s predložitvijo ustreznih dokazil, kot sta denimo kupoprodajna pogodba in potrdilo o plačilu kupnine.

O tem, do kakšnih posledic lahko pripeljejo neurejeni podatki v zemljiški knjigi, kako ravnati, če se nepremičnina znajde v stečajni masi propadlega podjetja in kako dokazovati lastništvo nepremičnine, če ste npr. izgubili kupoprodajno pogodbo? Na ta in številna druga vprašanja bodo odgovarjali v oddaji Posebna ponudba v torek, 8. novembra 2016 ob 17:25 na 1. programu Televizije Slovenija.